資産寿命を延ばし、豊かな
老後を送る。私的年金とし
ても機能するアパート経営
資産寿命を延ばし、豊かな老
後を送る。私的年金としても
機能するアパート経営

2019.06.20

近年、「人生100年時代」というキーワードが話題になっているように、日本の平均寿命は年々延びてきており、100歳まで生きる人が当たり前になる未来もそう遠くないといわれています。

厚生労働省発表の「平成29年簡易生命表の概況」によると、2007年(平成19年)には男性79.19歳、女性85.99歳だった平均寿命が、10年後の2017年(平成29年)には男性81.09歳、女性87.26歳と男女ともに延伸している結果となっています。個人の健康意識の高まりや現代の医療技術の発達などが大きく関係し、毎年着実に平均寿命が伸びてきているのです。さらに長寿時代に生き方のヒントを説いた書籍『LIFE SHIFT-100年時代の人生戦略』では「2007年に日本で生まれた子供の半数が107歳より長く生きる」と報告するデータもあります。

そんな長寿時代を前に、金融庁は2019年(令和元年)5月、金融審議会「市場ワーキング・グループ」の報告において、長い老後を暮らせる蓄え「資産寿命」についての指針を初めて公表。現役期・退職前後・高齢期という3つの区分で、資産寿命の延ばし方の方針を伝えています。その中で「国民年金」など“公助”の限界を認め、国民に「私的年金」などの資産形成による“自助”を求めているのはご存知でしょうか。

今回は「アパート経営」を、そんな自助のための資産形成の一種として紹介。国の呼びかける資産形成の一つとして、アパート経営にどんなメリットがあるかをお伝えしていきます。

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老後の生活を支えるための「公的年金」と「私的年金」

アパート経営についてお話する前に、年金について確認します。ご存知の通り、年金には公的年金と私的年金の2種類が存在しています。アパート経営のメリットの前に、ここでその2種類の特徴を押さえておきましょう。

■公的年金

公的年金は社会保障制度の一つで、「国民年金」と「厚生年金」の2種類があります。国民年金は国によって“全国民に加入が義務付けられている”年金、厚生年金は会社員や公務員といった“組織に雇用される立場の人が加入している”年金です。

国民年金の支給額は年間およそ78万円。月平均では6万5,000円程度です。厚生年金も人によって金額に差はありますが、国民年金と厚生年金を合わせて年間200~300万円の範囲がほとんど。

一方で、老後も不自由のない生活を送るためには年間420万円が必要だといわれています。つまり、国民年金と厚生年金の受給額だけではこの水準に届かないため、その不足分を補う必要が出てくるのです。

年金支給予定額を確認し、豊かな老後の生活を送るためにはいくら必要かを算出して策を講じることが大切

■私的年金

私的年金は、文字通り義務でなく自分自身で私的に積み立て、公的年金と合わせて毎月の受給額を増やすことを目的とした制度です。それぞれ特徴が異なる3つの私的年金制度を見てみましょう。

・確定給付年金

確定給付年金は企業年金制度の一つで、あらかじめ「給付額」が決まって(確定)いる年金です。規約型と基金型の2種類があり、規約型は労使が合意した規約に基づき、母体企業が信託会社や生命保険会社などと契約を結び、年金給付を行ないます。一方基金型は、企業とは別の法人格を持った年金基金を設立し、年金給付を行なうという違いがあります。

・確定拠出年金

確定拠出年金も、確定給付年金と同じ企業年金制度の一つです。しかし決まっているのは受け取れる給付額でなく、運用に回す拠出額。加入者が選んだ運用先に企業が掛け金を拠出し、運用実績の増減によって給付額が決まります。また、掛け金を個人が拠出する「iDeCo」(個人型確定拠出年金)も存在します。

・個人年金

個人年金は、保険会社の発売する生命保険の一種です。大きく分類して「一定期間受給できる」タイプと、「一生涯受給できる」タイプがあります。支給額は契約時に一定の利率から算出した額を受け取れる「定額個人年金保険」と、契約日から年金受け取り開始日前日までの運用実績によって額が決定する「変額個人年金保険」があります。

公的年金の上乗せで支給額を増やす私的年金。将来の安定のための大きな支えにはなりますが、紹介した例はいずれも金融資産。インフレリスクに弱く、確定拠出年金のように運用実績によって左右される場合は、思うような額が受け取れない可能性もあります。そこでおすすめしたいのがアパート経営です。どのようなメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

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私的年金としても機能するアパート経営のメリット

アパート経営は、正確には私的年金に分類されるものではありません。しかし資産形成・資産運用としての性質を考えると、私的年金としても代用できるさまざまなメリットが見えてきます。ここでは、金融資産と比較しつつアパート経営のメリットを紹介していきます。

■長期的かつ安定的なキャッシュフロー

アパート経営が私的年金として機能する性質というのが「キャッシュフロー」です。家賃収入によって毎月安定した額の収益を得ることができ、ローン返済などを差し引いてもプラスのキャッシュフローの確保が可能です。将来、受給される年金に上乗せして、“私的年金”としての収入を得ることができます。また、借り手がいる限り永続的に収入を生む“ロングリターン”というメリットもアパート経営の特徴です。

■アパートという「現物資産」を保有する

現在、日本銀行は年間2%のインフレを目標としています。これは、例えるならば5,000万円の現金を持っていたとすると、1年後にはその価値が5,000万円-100万円(2%)=4,900万円分になるということ。つまり、インフレの場合、資産を現金で持っているとその価値は年々目減りしていってしまうのです。さらにインフレは長期になるほどその影響が大きくなるため、毎年2%のインフレが起きた場合、50歳のときに持っていた5,000万円の現金は、80歳になる頃には約2,700万円ほどの価値になる計算です。

しかし資産を「現物資産」のアパートとして持っていれば、インフレの物価上昇に合わせて資産価値も上昇すると考えられます。実際には一律に等しくものの価値が上昇するわけではありませんが、年間2%のインフレが土地建物に起きたと仮定すると、5,000万円の価値があるアパートは、翌年には5,100万円の価値になります。つまり現物資産は、“価値”が維持されて“価格”が上昇するため、金融資産よりもインフレリスクに強いのです。

現物資産として所有できるアパート。ただ建てるだけでなく、魅力的な外観やニーズを把握した設備などが求められる

■“最初に”資産を持てる

確定給付年金も確定拠出年金も、私的年金はどれも金融資産を積み上げていき、それを運用することで増やしていくため、初期に運用できる資産は小さいままです。しかしアパート経営では、最初にローンを組むなどして「アパート」という現物資産を所有することになるため、最初から大きな資産運用が可能です。またローン完済後には、目に見える“無借金の資産”を所有した状態で家賃収入を得ることができ、ローンの返済がなくなった分キャッシュフローも改善します。

またローンの返済中に万が一のことがあったとしても、「団体信用生命保険(通称:団信)」に加入しておくことで、保険金によって残ったローンの弁済が可能。安心してご家族に現物資産を承継することができます。

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このようにアパート経営には、現在から未来にかけての資産運用上のメリットが多くあります。策を講じなければ目減りしていく大切な資産を、アパートという現物資産に変え、ご家族に受け継いでいくことを考えてみてもいいかもしれません。

人生100年時代を豊かに生きるために

「人生100年時代」において、資産を“現金”というカタチで持っていては、インフレの影響で最終的にどれだけの価値になっているか分からない世の中です。だからこそ老後の備えとして、“アパート”という現物資産を所有し、安定的・長期的なキャッシュフローを確保。私的年金代わりに受給する未来設計を検討してみてはいかがでしょうか。

監修=榎本充(ファイナンシャルプランアドバイザー|アクサ生命保険株式会社)

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