そもそも不動産投資ってな
に? 初心者のための不動
産投資基本の「き」
そもそも不動産投資ってなに
? 初心者のための不動産投
資基本の「き」

2019.01.10

「実は不動産投資に興味がある」という方、多いのではないでしょうか?  しかし、自分でもできないかと調べてみたところ、解説本やサイトに並ぶ難しい専門用語や数字に圧倒されて、「やっぱりいいや」と挫折してしまったことがある人もいるのでは。そこで本記事では、興味はあるけどよく分からないという人のために、不動産投資の一番基本的なことや注意点を分かりやすくご紹介します。なお、実際の不動産を持つのではなく、REITなどの不動産投資ファンドを活用した投資方法も注目されていますが、それはここでは解説しません。

不動産投資の種類

不動産とは土地や戸建て住宅、アパート、マンションなどの建物のことを指し、そういった不動産に投資をして、利益を得ることを不動産投資といいます。そんな不動産投資は、利益を得る手段の違いから大きく2種類に分けることができます。

家賃収入を得る「インカムゲイン方式」

不動産を購入し、それを第三者に貸すことで毎月安定した固定収入を得る方法です。例えば、土地を駐車場にして貸し出し、戸建て物件やマンションのワンルームの貸し出し、さらにはアパート一棟やマンション一棟を購入したり、新しく建てたりして入居者から家賃を得るアパート経営・マンション経営などといった形式まで。もちろん住宅だけに限らず、店舗や事務所、倉庫などのテナント貸しという形態もあります。

売却して利益を得る「キャピタルゲイン方式」

できるだけ価格の低いタイミングで不動産を購入し、景気の動向やエリア特性などで価格が上がったときに、購入価格よりも高く売却することで利益を得る投資方法。

一般の方にとっての不動産投資と言えば、前者の方式、家賃収入を得ることが普通です。土地や物件を吟味することで、インカムゲインと同時にキャピタルゲインを狙うことも不可能ではありませんが、初心者にはあまりおすすめできません。不動産価格の変動を予測することは、長年不動産投資に携わってきたプロの投資家や不動産業者にも困難だからです。

不動産投資を考える場合、まずは「継続的な安定収入=インカムゲイン」を得ることを目標に、立地と環境を精査して、物件を手に入れることが、不動産投資の基本と言えるでしょう。

不動産投資のメリット・デメリット

株式投資やFX、投資信託などさまざまな投資方法がありますが、他の投資方法では見られない、不動産投資の大きな特徴は、リターンに比してリスクが限定的な点、市場や為替相場などの確認に多くの時間を割く必要がない、という点です。副業として不動産投資を始めやすいのはこのためです。

 

その他のメリットとしては以下のようなことが挙げられます。
・生命保険の代わりになる
 通常、ローンを組むときには団体信用保険に加入するので、購入者に万が一の事態が起きた場合も、ローンの返済が免除された不動産を家族へ引き継ぐことができます。
・長期的に安定した資産運用ができる
 株式のように急激に価格が変動することがないので、入居者がいれば毎月一定額の収入が得られます。そのため老後の年金代わりとして始める人も多くいます。
・他の投資と比較し、土地建物などの購入にあたって融資を受けやすい
・節税になる場合がある
 例えば現金で5,000万円残すよりも、その5,000万円で不動産を買っていた方が、同じ資産でも相続税が安く抑えられます。また、別に給与所得があり、かつ賃貸収入よりも必要経費が多く税務上赤字の場合、所得税・住民税も下がります。
・不動産という形あるものを、想いとともに引き継ぐことができる
 不動産という「目に見える形」で次代に受け継ぐことができるので、単に金銭的な資産としてだけでなく、その建築物、物件を通して、事業の理念や背景、そこに込めた「想い」なども他の投資手法に比べて残しやすい面があります。

逆に不動産投資のデメリット、リスクとしては以下のようなことも考えておきたいところです。
・築年数が古くなるほど、資産価値が下落していく
・初期投資が高くなることが多い
・維持管理コストがかかる
・すぐに現金化しづらい
・地震や火災のリスクがある
・空室リスク、家賃滞納リスクがある
・家賃下落リスクがある

当然、リスクに関しては対策が必要です。災害リスクに関しては災害に強い物件を選び、保険に加入することである程度対策することができます。空室リスクは不動産投資をする上でとても重要な課題です。運用を始めてからも常に向き合う必要があるリスクですが、物件を選ぶ段階でも需要があるエリアかどうか立地をよく見極めることや、適切な家賃設定が必要となります。

その上で、入居者が集まるように物件をリフォームしたり、魅力的なサービスを提供したりと努力をすることで空室リスクを抑えることもできます。賃貸アパートの設計から施工・運営管理まで一貫して請け負う会社もあり、そういうプロにお願いするのもリスクを減らすひとつの手です。

知っておくべき初期費用と維持管理コスト

次に不動産投資を始める前に知っておきたいお金のことを解説します。いくら安定した家賃収入が得られるといっても、初期費用と維持コストがかかりすぎるのでは意味がありません。無理なローンが負担となって、購入時よりも安く不動産を手放さざるを得なくなる事例も見受けられます。事前に、次のようなお金がかかることをしっかりと把握しておきましょう。

 

まず考えなければいけないのは、物件から想定される収益と、それに対する利回りです。不動産における利回りは大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に分けられます。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値。実質利回りとは、年間の家賃収入から管理費や火災保険、修繕費などのコストを差し引いた額を物件の購入価格で割った数値です。

例えば、4,000万円で物件を購入したとします。年間の家賃収入が200万円、経費が30万円とすると、表面利回りは5.0%、実質利回りは4.25%となります。文字通り実質的に懐に入る収益は実質利回りをもとに算出されるので、物件を選ぶ際はこの2種類の利回りをよく理解した上で購入しましょう。

物件購入のほかにかかる初期費用は、主に以下のようなものが挙げられます。
・税金(不動産取得税、登録免許税、固定資産税・都市計画税など)
・不動産登記手数料
・保険料(火災保険など)
・ローン保証料、融資事務手数料(ローンを組んだ場合)
・不動産仲介手数料(不動産仲介会社を利用する場合)
・印紙代

また、収益に影響する維持管理コストは主に以下のようなものがあります。
・固定資産税・都市計画税
・管理費・修繕積立金・修繕費(退去後の回復費用)
・保険料(火災保険など)
・ローン返済・利息
・管理委託費用(管理を委託した場合)

初期費用の総額は、一般的に物件購入価格の1割程度が目安といわれています。また維持管理コストの中でも特に注意が必要なのは修繕費。エアコンや給湯器といった設備の故障など、予測できない突発的な事態や、定期的な大規模修繕などに対応できるよう、ある程度お金を積み立てておくことが必要です。

不動産投資を始める流れと注意点

不動産投資を始めるまでの流れについて簡単にまとめると、以下のようになります。

投資する不動産のタイプを決める
→マンションやアパート、戸建て、駐車場などの種類から自分に合いそうなものを選択します。それぞれのメリット・デメリット、利回りを把握するなど、情報収集がとても重要です
②建物や土地の購入を申し込む
→頭金を支払い、物件購入の申し込みをします。
(ローンを組む場合は事前審査があります。)
③正式に契約を結ぶ
→物件購入の申し込みを通過したら、ローンの申し込みなどの手続きをし、正式に契約を結びます
④物件を整備する
→入居者が集まるようデザインにこだわったり、最新の設備を取り入れたりと物件を整備します。物件の状況によってはリフォームやリノベーションをする場合もあります
⑤引き渡し
→購入した物件を受け取ります
⑥入居者を募集する
→隣人トラブルや家賃滞納リスクに備えて、入居者審査を設けるなど入居者を精査します
⑦物件を維持管理する
→管理費や修繕積立金などの毎月かかる経費の他に、突発的な設備故障や不備などの臨時支出に備えて、予備費を別途用意しておくことがおすすめです

ひと通り準備ができたら、入居者を募集するにあたって、入居者審査を行なうことで家賃滞納リスクを抑えることができます。

勤務先や年収を確認すること、親族に連帯保証人になってもらうよう働きかけることなどがポイントです。空室リスクの対策に関しては前述した通りですが、築年数が古くなってきたときにローンの返済が多く残っていると、空室が増えたり修繕費がかさんで、赤字になってしまう可能性があります。早い段階で返済できるローン計画を組むことも、堅実に不動産投資を進めていく鍵です。

そういった諸々の手続きやリスクコントロールが面倒だという場合には、やはり賃貸経営のプロにお願いしてしまうのがリスクも低く安心です。

 

ここまで不動産投資を始めるにあたって知っておきたい基本的なことを簡単にまとめましたが、いかがでしたでしょうか?

投資である以上、リスクはゼロではありませんが、メリットも多い不動産投資。必要なことをしっかりと学んで、大切な資産を守りながら末永く運用していきたいですね。

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