アパート経営は、しばしば不労所得といわれます。たしかに収益のフローを考えると、物件を購入して空室を満室にすれば、あとは毎月の家賃収入を待つだけなので不労所得と言えるかもしれません。しかし実際には、建物の修繕やメンテナンス、入居者の募集、契約や更新、入居者間のトラブル対応など、アパート経営にはさまざまな業務が発生します。これらの業務を、オーナー自ら細かく対応していては、せっかくの不労所得も「労働所得」になってしまいます。
そこで、セレでは、「アパート経営100年ドックVISION」を掲げ、“アパート経営の専門店”としてオーナーに寄り添ったサポート・賃貸管理メニューをご用意しています。
アパート経営をするうえで発生する業務やトラブルの実例とともに、セレが提案するサポートプランをご紹介します。
アパート経営にトラブルはつきもの
アパート経営者に発生するトラブルは、大きく2つに分けることができます。
1つ目が「建物」に関するトラブルです。どんな建物も、年月が経てば必ず劣化していきます。経年劣化だけでなく、台風や地震などの自然災害によって、共用部分が破損することもあるため、火災保険や地震保険に加入することも検討しましょう。住宅メーカーを選ぶ際に耐震に注力したメーカーを選択することもおすすめです。
2つ目が「人」に関するトラブルです。空室が出れば、新しい入居者を募集することもオーナーの仕事。入居者がいないと家賃収入が入らないため、早急に対応しなければなりません。また、反対に入居者はいるものの、家賃を滞納しているというリスクも考えられます。「満室だから大丈夫！」と一筋縄にはいかないところもアパート経営の難しい点。さらに騒音やペットの飼育、ゴミの出し方・分別方法といった近隣トラブルも有り得ます。住民同士のルールやマナーの認識を統一させ、住みやすい物件を心掛けることも重要になるのです。
このような事例は、国土交通省が公開している「不動産トラブル事例データベース」に詳しく掲載されているので、確認してみてもいいかもしれません。そんなイレギュラーに発生するトラブル。マニュアル通りにはいかず、オーナーだけでは解決できないことも多々あります。
そこで、セレではオーナーの負担を最小限に抑えられるような、サポート・賃貸管理メニューを提供しています。前述した「建物」そして「人」に関するさまざまな業務を独自の体制でサポートします。
「建てた後」もオーナー様に寄り添うセレのサポート
一般的な建築会社では、竣工してオーナーに引き渡した時点でゴールとする場合がほどんどですが、セレでは「建てた後」こそ大切だと考え、アパート経営における資産価値の維持・向上、課題を解決するプロパティマネジメントにも力を入れています。
「建物」に特化したサポートメニューを見ていきましょう。共用部分（外回り、通路・階段等）の維持保守管理や専有部分（居住部分）の修理修繕を主とした4つのプランを紹介します。
■Aプラン
日常清掃や定期点検業務を代行し、共用部分を適切に維持するためのスタンダードプランです。専有部分における退去時の修繕・原状回復工事費用やエアコン・給湯器といった設備の補修工事は含まれていないため、最も経済的なサポート内容になっています。
■Bプラン
Aプランに加え、専有部分における退去時の修繕・原状回復工事費用を毎月一定額お支払いいただくプランです。エアコン・給湯器といった設備の補修工事費用は含まれていませんが、積み立てることで突発的な出費の心配がなく、安定した経営が可能になります。
■Cプラン
Bプランに加え、エアコン・給湯器といった設備の補修工事費用をカバーできるプランです。Cプラン以上をご選択いただくと、A・Bプランにはなかった専有部分の修繕・原状回復費用が全て含まれます（消耗品は除く）。
■Dプラン
Cプランに加えて、共用部分におけるエクステリア（植栽、ダストボックスなど）や屋根清掃といった、不定期に発生する保守の費用を毎月一定額お支払いいただくフルカバーできるプランです。魅力的なアパートづくりは外観や内装だけでなく、植栽や屋根、ゴミ捨て場といった細かな部分への配慮も大切です。清潔感を保ち、住みやすい環境を維持するためのサポート内容が含まれています。
このように、セレではスタンダードなAプランから建物ほとんどの保守費用をカバーできるDプランまで幅広くご用意。その他にも、お引き渡し後、20年間にわたり構造上必要な部分と雨水の侵入を防止する部分について、無料で点検します。さらに、最大で30年間大切な建物を保証します。定期的な無料点検の実施で、建物の資産価値を維持。オーナー様の物件に合ったプランで、安定したアパート経営ができるようサポートいたします。
煩雑な業務も独自の体制でセレがサポート
セレがサポートするのは建物の管理だけではありません。先述のさまざまな「人」に関するトラブルに対応できるよう、オーナー様のニーズに合わせて5つの賃貸管理メニューから適したものを選択できます。
■集金代行システム
家賃集金や契約更新、クレーム処理退去など多岐にわたる管理業務をセレが引き受けます。集金だけではないサポートも充実しています。※契約期間は2年間、契約期間満了後、同条件にて自動更新となります。
■20年一括借上げシステム
セレがオーナー様の賃貸物件を借り受け（転貸し）、毎月定額の家賃をお支払いするシステムです。定額で収益を得られるため、空室や滞納による収益減少のリスクを軽減することができます。契約期間は20年（2年毎に賃料の見直し）で、管理委託手数料や入居事務手数料といった諸費用が掛からないことも嬉しいポイントです。なお、物件名称は「My Style」の館銘となります。※「一括借り上げシステムの注意事項」も参照ください。
■家賃固定型20年一括借上システム[10年]
My Style vintage-EX専用の特別なシステムです。一括借上システムと同様に毎月定額の家賃をお支払いしますが、10年の契約期間で賃料の見直しが発生しないため、より安定したアパート経営を行なうことが可能になります。※「一括借り上げシステムの注意事項」も参照ください。
■家賃固定型20年一括借上システム[8年]
My Style vintage-S専用の特別なシステムです。一括借上システムと同様に毎月定額の家賃をお支払いしますが、8年の契約期間で賃料の見直しが発生しないため、より安定したアパート経営を行なうことが可能になります。※「一括借り上げシステムの注意事項」も参照ください。
■家賃固定型20年一括借上システム[6年]
My Style vintage-M専用の特別なシステムです。一括借上システムと同様に毎月定額の家賃をお支払いしますが、6年の契約期間で賃料の見直しが発生しないため、より安定したアパート経営を行なうことが可能になります。※「一括借り上げシステムの注意事項」も参照ください。
さまざまな事情を持った「人」に関わる業務。セレはクレーム処理や家賃滞納者への対応などの煩わしい業務も、アパート経営の専門店ならではのノウハウと知見で柔軟に対応いたします。
【一括借上システムの注意事項】
●月額借上家賃は一定期間経過時及びそれ以降も契約に定める期間が経過するごとに見直しを行う場合があります。（20年一括借上システムは2年毎、家賃固定型20年一括借上システムは固定期間終了後、2年毎）
●見直し時期、固定期間にかかわらず、借地借家法第32条（賃料減額請求権）の適用及び天災地変等、契約上規定された特定の例外的な事象による月額借上家賃の見直しを行う場合があります。
●契約期間満了後は一定の条件のもと、2年毎の契約更新が可能です。
●契約期間中であっても解約となる場合があり、オーナーさまからの更新拒絶及び解約には正当事由が必要となります。
子や孫に受け継ぐ想いに寄り添うサポート
ここまでサポートプランと賃貸管理メニューをご紹介しました。しかし、ときにもっと小規模な“困った”に遭遇することもあります。そこでセレでは、オーナー様の小さな“困った”に迅速に対応するために「セレ パートナーズ 倶楽部 コンシェルジュデスク」という専任部署があります。
「契約情報を確認したいが、管理会社の担当者と連絡が取れない」「過去の収支報告書を紛失してしまった」「管理会社に直接言うのが面倒……」といったオーナーのお悩みも「セレ パートナーズ 倶楽部 コンシェルジュデスク」へご連絡いただければ迅速に対応します。経営しているアパートの悩みをワンストップで相談できるメリットがあります。
セレは、“アパート経営の専門店”として、きめ細やかなサポートをお約束します。それは、オーナー様だけではなく、子や孫にまで受け継がれていく資産であることを想定し、オーナー様とご家族の大切な資産を守り、寄り添い、育み、高めていきたいと願うからです。
100年先まで続くアパート経営。セレはオーナー様に寄り添い続けます。
【セレの物件へのこだわりはこちらでも紹介しています】
■〝6つのこだわり〟が詰まったセレ コーポレーションの自社一貫体制
■「公開抽選会」で入居者を決めるセレ コーポレーションの想いとは？
■アパート建築に語り継げる物語を。セレの「My Style vintage」とは？
