自宅として住みながら、家賃収入も得られる「賃貸併用住宅」。住居と収益物件、それぞれの特徴をもつ賃貸併用住宅には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
また、賃貸併用住宅を建てたあとに安定経営をするためのノウハウやコツはあるのでしょうか。賃貸併用住宅の特徴と建てるときの注意点、実際に賃貸併用住宅を建てた事例をまとめました。
賃貸併用住宅とは？特徴とメリット・デメリットを解説
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、自宅の一部分を賃貸住宅にして収益を得ることを目的とした建物のことです。つまり、ひとつの建物のなかにオーナーが住む住居と、入居者が住む住居が共存することになります。
オーナー住居と賃貸部分は階が違う場合や、隣り合っている間取りなどさまざまなタイプがあります。賃貸部分は、住居だけでなく事務所や店舗として貸すこともできます。
賃貸併用住宅の特徴
一般の賃貸住宅と異なる賃貸併用住宅の最大の特徴は、住宅ローンが適用できる点です。基本的に賃貸物件の建築は、アパートローンを利用することになりますが、住宅ローンよりも審査が厳しく、金利が高いうえに返済期間も短く設定されています。
その点、住宅ローンは長期間・低金利で、住宅ローン控除（減税）が適用できるというメリットがあります。賃貸併用住宅を住宅ローンで建築する場合の条件などは、「購入・建築にかかる費用」の項で詳しく解説します。
そのほかには自宅のローン返済に家賃収入を充てられる点や、自宅の敷地を土地活用できるという特徴があります。
賃貸併用住宅が向いている人
まず賃貸併用住宅に向いている人として挙げられるのは、土地を相続した人です。特に、相続したのが都市部や駅前など、交通や生活利便性の高い土地であれば、より有利に賃貸経営ができます。「小規模宅地等の特例」を使った相続税対策ができるところもポイントです。
将来的に両親や子どもの家族と一緒に住みたい、二世帯同居したいと考えている人も賃貸併用住宅に向いています。自宅に併設して賃貸住居があることで、リフォームして二世帯住宅にするという可能性も広がります。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅にはさまざまなメリットがあります。「賃貸併用住宅の特徴」の項で触れた住宅ローンが使える、家賃収入を得られるほかにも、「節税」というメリットもあります。
固定資産税の節税
固定資産税とは、毎年1月1日時点での土地や建物などの資産に対して市町村（東京23区は都）がその所有者に課す税のことで、所有している固定資産の評価額をもとに計算されます。
その軽減措置として、賃貸併用住宅の建っている土地に対して「住宅用地の特例」があります。これは、敷地内で住宅1戸につき200㎡までの部分は「小規模住宅用地」として固定資産評価額が1/6に、都市計画税が1/3に軽減されるというものです。
この「住宅一戸につき」という点がポイントで、もし土地の面積が200㎡を超えている場合は、戸数の多い賃貸併用住宅の方が一戸建てよりも「小規模住宅用地」となる面積が広くなるのです。
例えば600㎡の土地に自宅のみを建築する場合、200㎡は固定資産評価額が1/6、400㎡は1/3の評価となりますが、賃貸2戸を併用した自宅を建てる場合は、600㎡全体が1/6に軽減されます。
建物については、「新築住宅の軽減措置」があります。建物の120㎡までの部分は新築後3年間固定資産税が半分になるというものです。賃貸部分は1戸あたり床面積40～240㎡であることが要件とされています。
認定長期優良住宅の場合はさらにプラス2年間、半額期間が延長されます。
（適用期限は2024年3月31日まで。今後の税制改正によって変更の可能性があります）
参考：国交省 新築住宅に係る税額の減額措置
相続税の節税
相続税も固定資産税と同じように土地と建物の評価額をもとに税率が定められます。賃貸併用住宅については他人に賃貸している分、利用に制限がありますので、評価額が下がり、その分相続税も安くなります。
また、「賃貸併用住宅が向いている人」の項でも触れましたが、「小規模宅地等の特例」による相続税対策が可能です。「小規模宅地等の特例」とは、一定の要件を満たすことで、土地の評価額を最大80％減額できる特例のことです。
条件によって要件や税率が細かく定められていますので、詳しくは国税庁のホームページで確認してみましょう。
参考：国税庁 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
賃貸併用住宅のデメリット（リスク）
メリットについて触れてきましたが、賃貸併用住宅にはデメリットもあります。例えば、次に挙げたようなリスクが想定できます。
建築費が高くなる
単に自宅を建てるより、賃貸用のスペースをつくる分だけ建築費が高くなります。
自宅と賃貸アパートを別々に建てるよりは安いとはいえ、ローンの借入額は一戸建てを建てる場合の借入額よりは大きくなってしまいます。
売却や処分に時間がかかる
一般的な住宅よりも造りが特殊な分、もし売却するとなった場合、買い手がつきにくくなります。また、住んでいる入居者がいるので、すぐに売却したり処分したりすることが難しくなります。
入居者の確保が難しい可能性がある
賃貸併用住宅は一般的な賃貸アパートよりもオーナーとの距離が近く、募集の際に敬遠されてしまうことがあります。
しかし、プライバシーをしっかり確保できる造りや、デメリット以上に魅力的な物件であればその限りではありません。また、オーナーが近くにいることが安心感につながると考える入居者もいます。
マンションタイプとアパートタイプとの比較
賃貸物件を探すときに、マンションかアパートかで条件を検討する人は多いでしょう。しかし、両者は法律ではどちらも「共同住宅」とされ、明確な定義はありません。
一般的には「３階建て以上で鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造」の共同住宅をマンション、「2階建てか3階建てまでで木造か軽量鉄骨造」の共同住宅をアパートとするケースが多いようです。
賃貸併用住宅も同じで、マンションタイプの方が建築費は高く、アパートタイプの方が建築費を抑えることができます。家賃についても、前者の方が高く設定されている場合がほとんどです。
賃貸併用住宅に必要な費用と収支の目安
では、賃貸併用住宅を建築し、賃貸経営を行うにはどれくらいの費用が必要なのでしょうか。イニシャルコスト（初期費用）とランニングコストに分けて解説します。
購入・建築にかかる費用
まずはイニシャルコストです。購入の場合はその土地や建物の状態によりますが、新築の場合は次のような費用がかかります。
賃貸併用住宅の建築費
賃貸併用住宅の建築費をもっとも大きく左右する要素は構造です。アパートタイプ（木造）であれば坪単価80～110万円前後、軽量鉄骨では90～120万円程度、RC造では100～130万円程度が相場となります。
つまり、木造で延床面積70坪（約230㎡）の賃貸併用住宅を建てた場合、5,600万円～7,700万円の建築費がかかる計算になります。
初期費用
不動産取得税や登記関連の費用のほかにも、賃貸経営を始めるにあたってかかるお金があります。
具体的には、入居者募集のための費用や火災保険料などが挙げられます。入居者募集費用は賃貸の仲介手数料として家賃の1カ月分、火災保険料は構造や契約期間によっても変わりますが建築費の5％程度が相場となります。
また、水道管を引き込む費用（水道分担金）もかかってきます。賃貸併用住宅の場合は複数戸に水道を供給するために、管の口径を大きくする工事が別途必要となることがあります。
住宅ローンを活用する方法
「賃貸併用住宅の特徴」の項で触れましたが、アパートローンなどの投資用ローンでなく、住宅ローンが活用できるのは賃貸併用住宅の大きなメリットのひとつです。
賃貸併用住宅で住宅ローンを組むためには、設計時に自宅部分が50％以上であることが必須条件。そのため、賃貸部分を大きくして収益を多く見込みたい場合はアパートローンで建てることになります。
さらに金融機関で住宅ローンを組むには、多くの場合で団体信用生命保険（団信）の加入が条件となります。団体信用生命保険（団信）とは、万一オーナーが他界してしまった際、ローンが完済される保険のことです。将来の相続税対策に残債を残しておきたい人にとっては、加入しない方がメリットは大きくなります。
賃貸併用住宅にかかるランニングコスト
賃貸併用住宅を建てると、賃貸経営を続けていくうえでかかるお金（ランニングコスト）があります。定期的にかかるコストとしては毎月の管理費やローンの返済、毎年の固定資産税などです。
定期的でないものとしては、入退去のタイミングでの修繕費やリフォーム費用もランニングコストとなります。
賃貸併用住宅を建築するまでの流れ
賃貸併用住宅を建てることを決めてから賃貸経営がスタートするまで、どのような流れとなるのでしょうか。順を追ってみましょう。
ハウスメーカー・建築事務所などに相談
賃貸併用住宅を建てるにあたり、ハウスメーカーや建築会社、工務店などに相談することから始まります。土地から購入する場合は不動産会社に紹介してもらうこともあるでしょう。
実現したい暮らしや希望の間取り、予算などを伝えてプラン提案を受けます。建築を予定している土地の賃貸ニーズや家賃相場などもイメージし、プランに組み込んでもらいます。
各社のプランを比較する
各社に相談後、複数の会社からプランと見積もりを出してもらい、比較検討して契約する会社を選びます。賃貸併用ということで、自宅部分と賃貸部分の両方を吟味して決める必要があります。自宅部分は家族との話し合いや合意も大切です。
この期間中に、ローンの申請準備なども行います。金融機関に建築プランや収入証明の書類などをもって相談に行くことになります。
契約する
建築会社を決めたら、正式に契約書（工事請負契約）を交わします。
着工する
建築確認がおりたら工事がスタート（着工）します。ここで着工金として建築費の一部を支払います。着工金の割合は建築会社によって違います。なお、着工前に地鎮祭を行うのが一般的です。
入居者を募集する
建物の完成日と入居可能日が分かったら、竣工（工事完了）までに入居者を募集します。入居者募集は、工事を請け負った建築会社の系列会社を通して行うケースが多いですが、他の不動産仲介会社に依頼することもできます。
竣工、入居開始
竣工後、内装や設備の検査、設計通りに工事が完了しているかどうかの検査を行います。その後、検査済証が発行されたらいよいよ入居可能です。オーナーの自宅への引越しと、入居者の賃貸部分への引越しを経て、家賃の受け取りがスタートします。
賃貸併用住宅で入居者に選ばれる間取り
賃貸併用住宅では、間取りが入居者のニーズに合っていないと、空室が続くなど苦戦を強いられることもあります。さらに自宅と賃貸部分の兼ね合いも、オーナー・入居者双方の暮らしやすさにかかわる大切な要素です。賃貸併用住宅の間取りにはどのようなパターンがあるのでしょうか。
賃貸併用住宅の間取りタイプ｜上下タイプ
1階がオーナーの自宅、2階が賃貸住宅などと上下に分かれたパターンです。1階をオーナー宅にする場合は庭を使うことができ、高齢になっても住みやすい点がメリットですが、2階に入居者が住むため、生活音が気になることもあります。
2階にオーナー宅をつくる場合は日当たりや眺望が良いことがメリットですが、入居者に自分たちの生活音が響いてしまう可能性があります。いずれの場合も、防音対策が必要です。
賃貸併用住宅の間取りタイプ｜縦割りタイプ
自宅と賃貸部分が隣り合うパターンです。例えば2階建ての賃貸併用住宅だと、2階建ての自宅の隣にメゾネットタイプの賃貸、もしくは上下階にそれぞれ賃貸の部屋をつくることになります。上下タイプよりもオーナー宅と入居者の生活音が干渉しにくいのがメリットです。
賃貸併用住宅の間取りタイプ｜二世帯住宅タイプ
オーナー宅が2世帯住宅で、賃貸と併用になっているタイプです。例えば1階を親世帯、2階を子世帯、3階以上を賃貸としたパターンや、1階に親世帯と賃貸、2階に子世帯などと分けるパターンがあります。
二世帯とすることで自宅部分が広くなり、住宅ローンを適用しやすくなります。将来のライフスタイルの変化によって、親世帯を賃貸に変えるなどの対応がとりやすいこともメリットです。
賃貸併用住宅を建てる際の会社の選び方と注意点
賃貸併用住宅を建てる会社は、建築時だけでなく、これから長きにわたる賃貸経営のパートナーともいうべき存在です。どのような基準で選ぶのがよいのでしょうか。
賃貸併用住宅で成功するための会社の選び方
賃貸併用住宅の建築・経営を成功させるためには、自宅としても満足できて、入居者に選ばれる魅力的なプランが予算内で実現できることがまず大前提となります。さらに、建物そのものはもちろん、賃貸併用住宅建築の実績や空室リスクを下げる提案、今後の資金計画まで含めたサポートがあるかどうかなども重要な基準です。
賃貸併用住宅の会社選びの注意点・リスク
会社選びの最大の注意点は、安さのみに惹かれて賃貸経営開始後のフォローのない（フォローする体制が整っていない）建築会社で賃貸併用住宅を建ててしまうことです。
賃貸経営はこの先何十年まで続く事業です。空室により家賃収入が減ってしまうリスクや、老朽化で家賃を下げざるを得なくなるリスク、入居者トラブルなど、さまざまなリスクに備える必要があります。
その時々のニーズに応じたリフォームや適切な入居者募集、管理などのサポートがない「建てて終わり」の会社に依頼してしまうと、安定した事業継続が難しくなってしまいます。
賃貸併用住宅を建てるなら！おすすめの会社
もし、賃貸併用住宅の建築を検討されているのであれば、“アパート経営の専門店”を掲げるセレ コーポレーションはいかがでしょうか。
セレ コーポレーションで実際に賃貸併用住宅を建てた方の声をご紹介します。
相続した土地に賃貸併用住宅を建築｜T様の場合
1階に住居部分を設けた賃貸併用住宅を建築したT様。FP（ファイナンシャルプランナー）資格も持つセレ コーポレーション担当者から、将来のライフプランも考慮したフレキシブルなプラン提案を受け、IoT設備なども全戸に導入しました。「法人設立や管理に関するアドバイスもいただき、安心して賃貸経営をスタートできました」と満足されています。
老朽化した自宅を賃貸併用住宅に建て替え｜N様の場合
自宅の老朽化や家族構成の変化によって、維持管理の難しさを感じていたN様。事業計画だけでなく、将来の相続シミュレーションもご提案しました。車椅子対応にしたことで、施設にいたお母様との同居も実現しています。他の物件と差別化された室内空間や奥行きのあるバルコニーなどに「入居者にも私たちにも優しいアパートになった」とお喜びです。
相続後も子世代が安心経営できる賃貸併用住宅に｜H様の場合
ご自身の年齢や、将来の相続を考えて相談にいらしたH様。ポイントは子どもたちに引き継いだ後も安心して経営できる事業計画と、自宅と賃貸部分のプライバシーの両立です。デザインにはこだわりのあったH様ですが、「要望や疑問に一つひとつ対応していただき満足です」と笑顔。高収益を見込める提案にひと安心、とのことでした。
ひと味違う空間設計や外観デザインはもちろん、公開抽選方式による入居者募集にも毎回多くの応募があるセレ コーポレーション。管理戸数12,000戸以上という賃貸管理の実績も、これから賃貸経営を始める方には頼りになるはず。賃貸併用住宅の建築を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
