押さえておきたいアパート
経営年間スケジュール。日
頃から対策すべきこととは

押さえておきたいアパート経
営年間スケジュール。日頃か
ら対策すべきこととは?

2019.07.25

アパート経営をしていると、入退去者対応や各種設備のメンテナンス、物件の売買など、実に様々なイベントに遭遇します。これらは、年間を通して、決まったシーズンごとに発生する場合が多いため、前もって準備することが可能です。〝備えあれば憂い無し〟は、まさにアパート経営の本質を突く言葉といっても過言ではありません。では、アパート経営をするにあたり、年間で、どのようなイベントが発生するのか。一般的な例をもとに、3カ月のシーズンごとに考えていきましょう。

新生活への準備など、冬の商戦期に注意すべきこと

■1月・2月・3月

卒業・入学、そして就職シーズンで新生活を準備する2月〜3月は、入居者の入れ替わりが最も激しい時期です。裏を返せば、アパートのオーナーが最も忙しくなるシーズンでもあります。それに備え1月は、退去後のメンテナンスに向けて、近年人気の設備やニーズの高いサービスをリサーチする期間にしましょう。

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入居者の早期確保と収益の確保のためにも、空間の価値を下げないようなメンテナンス、クリーニングが重要

退去日が決まれば、なるべく空室期間を短くするために、新たに入居者を募集すると同時に、部屋の設備の点検、壁紙・フローリングのチェック、部屋全体のクリーニングをする必要があります。どの賃貸物件でもこの時期に募集をかけるため、退去日が決まったらなるべく早くメンテナンス業者を手配したいところです。初動が遅くなると、その分空室リスクが高まる傾向にあると考えておきましょう。

■4月・5月・6月

入退去のピークは、2月〜3月ですが、そこで終わりというわけではありません。ピーク時に大半の物件が満室になり、満足いく部屋探しができなかった入居希望者が、引き続き空室を探しているのが4月です。ゴールデンウィークに引っ越しを考える層も見込めます。そのため、部屋が満室になっていなければ積極的に4月いっぱいまでに空室対策を講じる必要があります。

5月に入ると、入居も落ち着き、ようやく、オーナーは一息つくことができます。もし、空室がある場合には引き続き入居者の募集をしなければなりませんが、その必要がなければ、この時期を利用して、アパートの設備を点検することをおすすめします。外壁が壊れていないか、剥がれかかった塗装がないか、植栽が伸び放題になってないかなど、特に外観や共用部の状態をチェックしておくとよいでしょう。

そして、本格的に夏が到来する前にしておきたいことがあります。夏は雑草と害虫・害獣が繁殖する時期。可能であれば、梅雨が始まる前あたりから対策・準備をしておきたいところです。雑草の成長速度は驚くほど早く、何もせずに放置したまま夏を迎えると、あっという間にアパートの周りが雑草だらけ……なんてことになりかねません。雑草は建物全体の見た目を悪くするだけでなく、害虫・害獣の生育環境を整えてしまいます。すると、例え築年数が浅い物件でも古ぼけて見えてしまい、解約率の増加や空室リスクが高まることにつながってしまうのです。

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建物の価値の一つは清潔感のある外観。周辺環境の整備は、入居者のみならず、近隣住民からも支持されるアパート経営につながる

雑草と害虫・害獣駆除、薬の散布などはまとめて専門業者に依頼して行なうことが一般的です。雑草は年間を通じて生えてくるのでこまめにメンテナンスを行ない、建物の価値を下げないよう工夫しましょう。

転勤の季節や気温の変化など、夏から秋にかけて注意すべきこと

■7月・8月・9月

7月、8月は一年を通して気温がぐっと高くなり、扇風機やエアコンといった冷房機器の使用頻度が高まります。特にエアコンに関しては、フィルターの汚れや異臭、排水パイプからの水漏れ、室外機の故障など、さまざまなトラブルが発生しやすくなります。

真夏に猛暑の中、入居者がいざエアコンを使おうとしたときに異臭を放っていたり、そもそも使えなかったりすると、修繕までに長い期間を要することが多く、クレームになりかねません。こういったホスピタリティの低下は解約率にもつながってしまうので、夏本番を迎える前にきっちりとメンテナンスをしておきましょう。夏に向け修理業者も混み合うため早ければ6月頃からメンテナンスをはじめてもいいでしょう。

9月は、銀行の中間(第2四半期)決算月であるため、比較的融資の審査が通りやすいといわれています。不動産業界では、それを見越して物件の売買を活発化させるのです。そのため、新たに物件の購入・建築を考えているオーナーは、この時期に出てくる物件情報に、ぜひ注目しておきましょう。

また、10月は企業の異動シーズンであることから、9月はそれに関する需要が高まります。転勤を伴う異動の場合は、入退去者が増加するため、2月〜3月と同様の手順で建物管理・賃貸管理を行なわなければなりません。春先のピークほどではないものの、年間を通して2番目に人の流れが激しくなる時期ですので、10月いっぱいまでは世間の動向を含め、入居者の募集を集中させておいたほうがよいでしょう。

オーナーとしては、年間を通して「ピークが2回やってくる」という認識をもって経営を行なうことが大切です。

■10月・11月・12月

10月の入退去のピークを超えると、それから11月にかけては、6月と同様、入居者の入れ替わりも比較的少なく、物件の売買も落ち着き、オーナーも一呼吸つける時期です。

12月は給湯器トラブルが多発するシーズンです。冷え込みが強くなるこの季節は、お風呂のみならず、食器洗いのためにもお湯を使う機会が増えるため使用頻度が高くなり、必然的に故障件数も増えるのです。

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故障リスクを下げ、ホスピタリティを高めるためにも定期的なメンテナンスを行なうことが大切

寒い季節に、風呂場やキッチンのお湯が出なくなるのは大問題。入居者からのクレームにもつながるため、迅速な対応を心掛けましょう。

また、12月は「新年から新居で!」という需要が立ち上がってくる時期でもあります。1月〜3月の最大ピークに向けて、商戦期の序盤戦という側面もありますので、10月〜11月の間に、物件、設備の点検や修理、補強・クリーニングなどを済ませておくことが肝心です。

信頼できる管理会社選びがアパート経営成功の鍵

アパート経営をしている以上、ここで紹介したイベントやトラブルは、確率的に一定頻度で発生するもので、避けることは難しいものです。そのため、いつ何が起きても大丈夫なように、日頃から対策・準備をしておくことが大事なのです。

また、問題や課題をスピーディーに解決するためには、管理会社とこまめにコミュニケーションを取り、良い関係性を築いておくことも重要です。安定した経営のためには、賃貸管理・建物管理にとどまらず、経営全般の悩みに寄り添ってくれるようなアパート経営の専門店に出会えると安心ですね。

監修=鎌田圭輔

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